【Vol.2】賃貸併用住宅オーナー　物件との出会いから購入後の銀行ローン返済まで事例紹介【アパルトレジデンスコラム】

「勤続3年」「年収420万円」「自己資金100万円」で買えた夢のマイホーム

～聞きなれない『賃貸併用住宅』に対する不安の中で～

今回は、アパルトレジデンスを実際にご購入いただいた20代のご夫婦の事例について、
物件との出会い～購入後の住宅ローン収支までのお話をさせて頂きます。

オーナー様と物件との出会い

2020年、年初の厳しい寒さが続く頃、京浜東北線の「横浜では高級住宅街のイメージのある某駅」から11分の立地に位置する、賃貸併用住宅「アパルトレジデンス」の販売がスタートしました。
価格は3,700万円台、土地面積は約100㎡、建物はオーナー住戸約40㎡の１LDK、賃貸住戸はロフト付き17～18㎡が2戸と、価格設定も含め少々小ぶりな賃貸併用住宅でした。
 
この物件とオーナー様との出会いのきっかけは、オーナー様の親御様からのお問い合わせでした。
「結婚をひかえた長女（オーナー様）のための新居を、横浜で探したい」と考えておられ、
親御様ご自身が不動産投資を行っていたことも有り、居住しながら資産形成を叶えられる「賃貸併用住宅」をご希望されておりました。
しかし、首都圏で販売されている賃貸併用住宅の多くは、オーナー住戸が３～４LDKと規模が大きく、
敷地面積も広いため、当然 価格帯は7,000万円～1億円以上のモノばかりでした。
 
首都圏での賃貸併用住宅の購入を少し諦めかけていたところに、「コンパクト型賃貸併用住宅」であるアパルトレジデンスが目に留まり、それはお客様の理想としていた賃貸併用住宅そのものだったとのことです。

現地内覧で払拭された「不安」

当時の営業担当であった私が、オーナー様と初めてお会いしたのは、物件の現地内覧の時でした。
20代中盤の若いお二人とお会いし、初めは「不安」の色が隠せないような表情だったのを強く覚えています。
夢の新婚生活を迎えるためのマイホームを探す中、親御さんより提案された『賃貸併用住宅』という聞き慣れない言葉に、数多くの不安があったようです。そんなご様子のお二人と一緒に、先ずはお二人が生活していくオーナールーム部分を中心にご説明いたしました。
 
オーナールームを見て頂く際に、現在お住いの賃貸アパートとの比較をしながら、実際にここで暮らすイメージを持ってもらいました。
「ただいま！」と帰ってきて、玄関をあがり、買い物してきた荷物をキッチンに置き、11.5畳のLDKの明かりをつけ、お風呂を沸かす。実際に動線を歩いて頂き、ソファーの位置を想定し、6畳のベッドルームへ繋がる引き戸を開け、防犯シャッターが付いた南側のサッシを開ける所まで一連の動作を体感して頂きました。
今お住いの30㎡ワンルームとは違い、お二人で住むには十分な広さを確認して頂くことが出来ました。
 
さらには、数年後にお子様が一人生まれても、対面式キッチンで料理をしながら、リビングやベッドルームで遊ぶ小さいわが子を見守ることの出来る間取りを気に入ってもらいました。
 
次に2階の賃貸居室を見て頂きました。先ほどとは違い、同棲前の一人暮らしを思い出してもらいながら、案内を行いました。
18.81㎡のワンルームではありますが、8.1畳のしっかり広い居室に、2口コンロ、バス・トイレ別の水回りと、さらに4.6畳のロフトが付いてる部屋です。
しかもクローゼット脇のデッドスペースには折り畳み式のデスクがあり、そこを照らすダウンライトにはBluetooth（ブルートゥース）内臓のスピーカが付いております。
1人暮らしに最適で、近隣のアパートには無い「イマドキ」の設備で差別化を図ったものです。
お二人は「私なら絶対ここに住みたいと思うほど素敵なお部屋だ」と、安心された表情でおっしゃってくださいました。

賃貸併用住宅はマイホームでありながら、家賃収入を得ることを目的とした“収益物件”という側面も同時に持ち合わせています。
購入の検討をおこなう際には、自身が生活するオーナールーム部分の暮らしやすさはもちろん大切ですが、それと同じくらい、賃貸部分の快適さも重視する必要があります。
 
なぜなら、賃貸部分の仕様や賃料設定などが周辺の物件と比較して劣っていたり、適正でない場合、賃貸経営において最も避けたい“入居率の低下”へと直結するからです。
 
フロンティアハウスには、横浜で創業22年間培ってきた収益物件づくりの経験と、約2,500戸の賃貸物件の管理実績から築き上げた、高い入居率を維持し続るノウハウがあります。
今回ご紹介のオーナー様のように、賃貸部分も「自分だったら絶対ここに住みたい！」と思えるような物件だと、安心して賃貸経営を始めることができるのではないでしょうか。

実際のローン収支シミュレーションと購入決断の決め手

翌週、実際の購入に向けた次のステップとして、住宅ローンとライフプランのシミュレーションをご説明しました。
 
銀行への借入金額は、合計3,700万円
借り入れ年数　35年
変動金利　0.675％
月々の住宅ローン支払い額が98,936円
 
そこに、賃料収入が月々 合計117,000円（58,000円＋59,000円）
家賃収入117,000円－住宅ローン支払い98,936円＝実質18,064円のプラス/月
 
このまま現在の賃貸住宅に住み続ければ、家賃96,000円の支払いが続き、
また普通の戸建てを3,700万円を購入すれば毎月98,936円のローン返済をするだけになります。
 
居住部分は40㎡の１LDKとコンパクトではありますが、お二人暮らしや、今後お子様が一人生まれても満足できる住空間を手に入れることができます。
さらに毎月の住宅費が掛からないだけでなく、月々18,000円の収入を得ることが出来ること。
賃貸にこのまま住み続けることを考えると、その差額は月々114,000円…年間では1,368,000円の差額になります。
家賃収入によって住宅費を丸ごと浮かせられるので、生活にゆとりが生まれるだけではなく、その分、将来に向けた資産形成が実現できます。
 
初めは聞きなれない『賃貸併用住宅』という言葉に不安を隠せないご様子のオーナー様でしたが、
最終的には、アパルトレジデンスの一番の魅力である“若いうちから、家賃収入で将来の不安に備えることができる”という点が決定打となり、ご購入へと決断をされました。

さて、今回のオーナー様の話はいかがでしたでしょうか。
現在、賃貸併用住宅の購入についてご検討されている方はぜひご参考にしていただき、後悔の無いベストな選択をしていただければ何よりです。
 
今回ご紹介した以外にも、賃貸併用住宅「アパルトレジデンス」の特徴はまだまだございます。
・住宅ローン控除も、団体信用生命保険も適用になる
・転勤、引っ越しなどのライフステージの変化に対応できる
・在宅ワーク、親御様との二世帯住宅、大学生の子供の一人暮らしにも対応できる　etc・・・
また次の機会にお話しさせて頂きます。