不動産購入までの流れをご紹介～申込みから契約、引渡しまで～

不動産投資において、お目当ての物件が見つかり購入を希望する場合、購入の申込みをします。
その後、重要事項説明、契約、代金支払いと引き渡しなどを経て、物件を取得するというのが、取引のおおまかな流れです。
今回は、物件購入までの一連の流れについて、具体的に見ていきたいと思います。

物件購入までの流れ

不動産投資で物件を購入する際の一般的な流れを以下に示します。物件取得に至るまでの取引の流れを把握するときのご参考にしてください。

Step 1　物件購入の申し込み

購入を希望する物件が決まったら、購入申込書に希望額や条件などの必要事項を記入し、売主に提出します。
申込書に記入した希望額に基づいて、売主と価格交渉を行います。不動産会社を仲介する（物件購入を不動産会社に依頼する）取引の場合は、価格交渉も不動産会社が間に入ります。
なお、購入申込時に、売主から申込金（申込証拠金）の支払いを求められることがあります。申込金は、売主に対して購入の意思を示すために支払われる金銭です。予定どおりそのまま契約となれば、後日払い込む手付金（Step 4でご説明します。）や売買代金の一部に充当されます。

Step 2　融資の打診

金融機関の融資を利用する場合は、売買価格が決まった段階で、金融機関へ融資を打診します。その申し込み時には、身分証明書（運転免許証や健康保険証など）の写し、収入を証明する書類（源泉徴収票、確定申告書などの写し）、金融資産のエビデンス（預金通帳、保険証券などの写し）などの提出が必要です。

Step 3　重要事項説明を受ける

売買契約を締結するのに先立って、宅地建物取引士（有資格者）が、物件の詳細や取引条件に関する重要な事項を記載した書面「重要事項説明書」を購入希望者に交付し、説明します。
購入希望者は、重要事項説明書の内容とその説明を十分に理解し納得してから、契約に臨むことになります。
重要事項説明は、物件を購入するかどうかを判断するために非常に重要です。

Step 4　売買契約締結、手付金の支払い

売主と契約条件について合意できたら、いよいよ契約を締結します。
物件を購入する契約は、売買契約といいます。通常、売買契約書が交付されます。契約書にひとたび署名と押印をすれば、簡単には後戻りできません。契約が締結されると、それ以降の取引は契約書の内容に従って進められます。
したがって、契約書の内容を十分に確認しておく必要があります。
また、不動産の売買では、契約時に契約の証しとして手付金を支払う慣習があります。手付金の額には特に決まりはありませんが、売買代金の5～10%の額が一般的です。

※手付金の保全措置について
買主が売主に手付金を支払った後、引渡しまでの間に、売主の倒産等で引渡しが出来ない場合、支払った手付金を返 　還してもらう買主を守る処置のことです。
売買物件が未完成物件の場合、手付金の額が売買価格の５％以上または1000万円を超える場合、完成物件の場合は10%以上または1000万円を超える場合、売主が手付金を受領する前に保証証書を発行する義務があります。

Step 5　融資の正式な申込み

売買契約の締結後、金融機関へ融資を正式に申込みます。融資の内定が下りたら、金融機関と金銭消費賃借契約を締結します。

Step 6　残金決済（支払い）、物件の引渡し

一般的な売買契約では、契約締結時に手付金を支払ってから数週間から数か月後に、残代金の決済と物件の引渡しを行います。
決済・渡しの日までに、残代金の準備（融資実行などの確認）、仲介手数料、固定資産税・都市計画税日割り精算金、登記関連費用の準備などが必要です。

注意すべき点

重要事項説明は、契約前のできる限り早い時期に受けることが大事です。物件の詳細などを早い時期に把握し、十分に検討する時間的な余裕を持てるからです。
ただし、優良物件には多数の買付けが入ることも珍しくありませんので、購入申込みから契約までは可能な限りスピーディーに行う必要があります。
不動産取引では、一度に数千万から数億円の大金が動きます。
物件購入に関して検討が十分でない、資金計画が固まっていないなど、契約の準備が整っていない段階で契約をしてしまうと、不測の不利益を被ることがあります。
不動産投資において物件を購入する際には、くれぐれも契約は十分な確認ができてから行いたいものです。