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不動産投資FAQ

不動産投資FAQ

買いたい物件が借地権物件の場合どう判断する?

高利回りが狙えるため、融資がつくなら狙い目

借地権の物件は所有権の物件に比べて、利回りがおよそ2~3%前後は高くなるのが一般的です。好立地にある物件も多く、融資がつき条件が合うなら、投資対象として狙い目だといえます。

◆借地は融資が受けにくい
借地物件にはデメリットもいくつかあります。まず、所有権に比べて融資が受けにくく、流動性が劣るということです。
ただし逆に言えば、融資が受けづらいからこそ競合が少なく、利回りが高くなっていると考えることもできます。私の会社でも借地物件を保有し、売買の仲介の取引も何件も行っていますが、借り主の属性による差はあるものの、たいていの金融機関は借地物件でも融資をしてくれます。融資さえ受けられれば、借地権の物件は非常にメリットの大きい物件です。

◆買うなら借地契約と更新料の事前確認が必須
実際に借地権の物件を購入するにあたっては、いくつかの注意点があります。まず借地契約の内容の確認が必須です。前述した新法の定期借地権の物件の場合は、更新ができず契約満了時には更地で土地を返還しなければならないため、借地期間の満了に向けて資産価値は減価し、売却も難しくなります。定期借地権の物件は、資産形成には向いていないので購入には慎重になるべきです。
また、契約期間と更新料も事前に確認します。旧法借地権物件の契約を更新する際には、更新料がかかるケースがほとんどです。更新料は物件によっては多額になりますので、注意が必要です。理想は、物件の取得時に新規で契約を巻き直してもらうことです。木造の場合は20年、RC造などの堅牢な建物の場合は30年になります。
他にも、契約期間中に建替えや売却をする場合は、地主の許可と建替え承諾料、譲渡承諾料が必要になります。それぞれ物件や契約によって異なるのであらかじめ確認が必要です。

購入前の劣化状況、修繕状況のチェックポイントは?

配管関係、エレベータ、屋上防水、耐震工事、外装塗装など高額な費用がかかる箇所の状況を、専門家を伴って確認する

◆専門家と建物の状況調査を
中古収益物件は利益を出しやすいメリットがありますが、一方でリスクがあるのも事実です。その最大のリスクは建物リスクです。中身を知らないまま中古の物件を買うことは、大きなリスクになります。大きな不具合があった場合は、修繕のために莫大な費用を要し、利益が吹き飛んでしまう恐れもあります。
古い物件(特に昭和56年5月以前に建築確認を取った旧耐震物件)は、一級建築士等の専門家を伴って事前に建物の状況調査を行うことをおすすめします。
特にチェックするポイントは以下の内容です。
・屋上防水
・外壁塗装
・給水管・排水管といった配管関係(特にRC造で平成3年以前の物件は鉄管のケースが多く錆びてしまうことで高額の工事費用がかかるケースがあるため要注意)
・エレベータ(エレベータの籠を替えると高額になる)
・耐震工事(個別性が強いが旧耐震の物件は要注意)
以上の工事は修繕費用が高くつく傾向があります。

◆修繕履歴は確実に把握する
以上のような調査を行うのは必須ですが、一方で建物の修繕履歴を可能な限り把握することもまた重要です。過去にどんなトラブルがあったか、雨漏りや漏水はないか、どんな修繕をしてきたのか、エレベータの保守状況など、これらは物件のオーナーさん(売主)から確認します。
売主さんのなかには管理会社に任せきりで、ご自身で修繕履歴を把握していない人もいますので、実際に物件の状況を把握している管理会社からもヒアリングすることが大切です。できれば、その物件に詳しい不動産会社(管理会社と兼業の場合も多い)から購入することが望ましいでしょう。

「入居率」と「レントロール」、プロはどう見る?

賃料水準の妥当性と、入退去履歴をチェック。入居率が低い物件は、その原因を確認する。

◆過去の賃料を現在賃料に引き直す
収益物件活用における収益とは賃料収入です。賃料収入は毎月安定している代わりに、営業努力で売上を大きく伸ばすこともできないため、いくらの家賃で入居者が入るか(入っているか)が、非常に重要になってきます。
物件の資料には、必ず既存入居者の入居条件の一覧表が付いています。この表を「レントロール」(賃料表)といいますが、物件の購入を検討する際には、このレントロールの妥当性を確認する必要があります。

管理会社を見極めるポイントは?

管理実績を確認する(管理戸数と入居率)

◆管理が重要な時代
現在日本全体の賃貸物件の空室率は20%程度といわれています。
つまり5室に1室は空室ということです。そしてこの空室率は年々高まっています。20年後には40%になるというデータもあるくらいです。このような環境下では、いかに入居者を確保するかがアパート経営(収益物件の活用)においては非常に重要になってきました。

①管理実績
収益物件の管理会社を選ぶ際、管理実績を確認します。具体的には、その会社の管理戸数と入居率です。
入居率は高い方がいいのは当たり前ですが、エリアによっても基準は異なります。90%以上は確保されていることが望ましいでしょう。

②管理に特化しているか
パートナー候補は、自社で仲介店舗を持たずに管理に特化している会社にするべきです。なぜなら、自社仲介店舗を持つと募集窓口がその店舗に限定されるため間口が狭くなり、入居者を獲得できないからです。そのため幅広く募集できる体制の管理会社を選ぶ必要があります。このような管理形態を「プロパティマネジメント」といいます。

③収益物件の売買のノウハウ
また、管理会社は収益物件の売買にも精通している必要があります。
どのように管理をしていけば高く売れるか、もしくはどうすればコストをかけずに売りやすい物件にできるかという視点は不可欠です。オーナーさんと節税プランや出口戦略を共有し、出口を見据えた日々の管理や修繕を提案してくれるような管理会社が、理想のパートナーだといえるでしょう。

④相性
最後は、相性の問題です。収益物件の運営は短くても5年以上、長ければ孫子の代にまで及ぶ可能性があるので、信頼できて気持ちよく取引できる会社、および担当者を選ぶべきです。管理は任せてしまうので実際に顔を合わせる機会はそう多くありませんが、電話やメールでのやり取りを気持ちよくできること、そして意思の疎通が図りやすいことは重要です。

売却せずに長期保有する場合、その後の運用のポイントは?

安定した利益と節税効果を得ながら、物件を買い増していく

◆必ずしも「出口戦略」は必要ではない
収益物件活用の利益最大化できる運営モデルとしては、できるだけ短期間に減価償却を取り、同時にインカムゲインを得て、減価償却が終わったら最後は出口戦略(売却)によって売却益も得る、しかも節税効果が最大化する長期譲渡になったタイミングで売却する、という流れになります。
しかし、物件を売ってしまえば収入はなくなってしまいます。同じような条件の物件を売却のタイミングで買えるという保証はありません。
そこで長期間にわたって収益物件を保有し続けるという選択肢もあります。細く長く収益を得ていくということです。毎月賃料収入を得ていくというのは収益物件活用における最大のメリットです。何よりも安定収入になります。
一般の方々が収益物件を活用するにあたって最大のメリットはいつまでに売らなければいけないという制約がないことです。つまり、キャッシュフローが回っていて、特に売らなければいけない理由もないのであれば、長期保有してインカムゲインを得ていればいいということになります。
必ずしも売却しなければいけないということはなく、あくまでも利益確定、および最大化のために能動的に売却をするということであって、売却を必ずしなければいけないというものではないということです。

◆物件を増やし賃料収入を増やす
また、減価償却が終わったら物件を長期保有しながら、追加で物件を取得することで、さらに数年間課税を先送りする方法もあります。つまり木造物件であれば取得から4年経過後、減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる木造物件を再び取得するのです。
この追加取得のタイミングでは1棟目の物件が利益を生んでいる状態ですので、追加取得分の費用はその利益と相殺されるため赤字幅は1棟目ほど大きくなりませんが、利益を出さない、もしくはできる限り抑えることは可能です。
また時間の経過とともに残債も減っていきます。ある時点では完済します。そして不動産からのキャッシュフローで生活できるレベルまで行けば人生が安定していくはずです。
賃料収入ほど安定した収入はありません。変動が少ないからです。長期保有による安定賃料収入を一定レベルまで目指すというのは「人生の安定」を得る上で非常に理にかなった活用方法です。